부동산 경매_경매의 절차 1부

재작년쯤에 부동산 경매를 하고 다니는 유튜버를 우연히 보게 된 적이 있습니다. 그 영상에서는 경매를 통해 매입하게된 집의 세입자에게 찾아가 명도를 하는 영상이었어요. 저는 아직 사회생활이나 경험이 부족해서 명도라는 일을 하게 된다고 상상하니 덜컥 겁부터 났었던 기억이 납니다.

이 글을 읽고계신분들도 저처럼 경매를 한다? 고 생각을 하게 되면 심리적으로 거리감이 있을 거라고 생각합니다. 사실 그도그럴게 부모님 집에서 계속해서 살아왔다면 동네 부동산을 쳐다 볼일 조차 없었을 거잖아요. 물론 저는 대학생 시절 원룸에서도 살아봤고 지금도 부모님과 떨어져서 살고 있지만, 여전히 부동산 거래를 한다는 것은 멀게만 느껴지는 것 같습니다.

그렇지만 어렵고 멀게만 느껴지는 부동산 경매도 그 흐름을 이해하고 익숙해지면 괜찮아진다고 믿기로 했습니다. 그 믿음을 바탕으로 오늘도 부동산 경매를 시작해보기로 마음을 먹은 만큼 경매에 대해서 공부해보도록 하겠습니다.

 

 

목차

 

 

경매의 절차

경매는 누가 어떻게 시작하는 것일까요?
저는 다른 블로그에서 정보를 찾아보는 것도 정말 유용하다고 생각합니다. 만! 확실하게 이해하기 위해 경매를 진행하는 곳에서 직접 확인해보는 것이 가장 정확하다고 생각했습니다.

지난번 포스팅에서 부동산 경매는 법원에서 진행한다고 말씀드렸었죠.
https://freefinance.tistory.com/58

부동산경매_시작하기

위 포스팅에는 경매가 무엇인지, 경매물건을 보는 곳은 어디인지 링크와 함께 정리한 글이에요!
읽는데 3분도 걸리지 않을 테니 시간 되시면 위 포스팅도 방문해주세요 :)


법원 경매정보 홈페이지에서 상단 메뉴 중 경매지식 ▶ 경매절차에 접속하니
경매의 절차에 대한 자세한 설명을 확인해볼 수 있었습니다.

법원경매정보 홈페이지에서 경매지식 ▶ 경매절차!

출처 : 대한민국법원 법원경매정보 홈페이지

위 표에 따르면 총 9개의 절차에 따라 경매가 진행되는 것을 확인할 수 있습니다.
위 9개의 절차 중에 중요한 절차는
02. 배당요구의 종기 결정 및 공고
05. 매각의 실시
07. 매각대금의 납부
08. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령
09. 배당절차
정도로 생각해주시면 될 것 같습니다.

이번 포스팅에서는 05 매각의 실시단계까지만 알아보도록 하고, 다름 포스팅에서 06 매각 결정 절차부터 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

경매신청 및 경매개시 결정

채권자가 채무자 소유의 부동산에 대해 법원에 경매를 신청하면서 경매는 시작됩니다. 채권자는 개인, 법인 혹은 은행이 될 수도 있습니다. 법원에 경매를 신청하는 방법은 채권자가 누구냐에 따라 상이하기는 합니다.

일반적으로 저희가 집을 매매할 때, 빚을 지지 않는 경우가 거의 없죠. 그리고 대부분 은행으로부터 주택담보대출을 통해 빚을 지게 됩니다. 여기서 주택"담보"대출이라는 것은 매매할 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것입니다. 그러니, 돈을 빌려주고 채권자가 된 은행은 담보로 설정된 부동산에 대해 법원에 경매를 신청할 수 있는 것입니다.

배당요구의 종기 결정 및 공고★

사실 이때까지는 경매에 입찰하는 저희가 관여될 일은 전혀 없습니다. 다만, 이 절차에서 행해지는 일들은 저희가 부동산 경매에 입찰할 때 반드시 해야 하는 권리분석을 위해서 필요한 지식이라고 생각했습니다.

경매에서 배당요구란 무엇일까요?

출처 : 대한민국법원 법원경매정보 홈페이지

배당요구에 대한 정확한 설명은 대한민국법원 법원경매정보 홈페이지의 경매용어 검색을 통해 위처럼 확인할 수 있습니다. 법적인 용어가 많이 나와서 읽기 어렵고 읽어도 이해가 어려운 분들이 많으실 수 있습니다. 제가 쉽게 풀어서 설명해드리도록 할게요.

은행인 채권자가 담보로 설정된 부동산을 경매 신청한다고 했었잖아요. 그런데 알고 보니, 똑같은 부동산을 담보로 집주인에게 돈을 빌려준 개인이 또 있었던 거예요. 충분히 그럴 수 있죠. 그렇기 때문에 법원에서는 "이 부동산은 경매로 팔릴 예정이니, 돈 받아갈 권리가 있는 분들은 법원에 얘기해주세요!"라고 말하는 겁니다.

한 문장으로 정리하면, 돈(배당)을 달라고(요구)해라, ㅇㅇ월ㅇㅇ일(종기)까지!

매각의 준비

법원은 매각할 부동산에 대한 조사를 수행합니다. 해당 부동산의 객관적 사실들과 현황, 부동산 가치를 평가하는 과정입니다. 이 과정을 통해서 감정평가액을 산출하여, 해당 부동산 경매 시 적용할 최저매각가격(최저입찰가격)을 정합니다.

매각방법 등의 지정·공고·통지

법원은 추가로 매각방법을 정합니다. 매각방법에는 ①기일입찰과 ②기간입찰이 있습니다. 이는 아래 포스팅에서도 설명하고 있으니, 참고하여주시면 될 것 같습니다.
https://freefinance.tistory.com/58

부동산경매_시작하기

 

매각의 실시★

기일입찰과 기간입찰 방법을 통하여 입찰자들은 입찰을 하게 됩니다. 법원은 입찰결과를 확인하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다.

최고가매수신고인(낙찰자)은 입찰 시 가장 높은 매수가격을 응찰한 사람입니다. 해당 경매물건을 낙찰받게 될 사람입니다. 차순위매수신고인은 최고가 매수신고인 이외의 입찰자 중 최고가 매수신고액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람 중, 차순위 매수신고를 한 사람입니다.

간혹, 최고가매수신고인이 어떠한 이유로 인하여 경매물건의 매수를 포기하는 경우가 있습니다. 그렇게 되면 해당 경매물건이 유찰되고 경매기간이 지나치게 길어질 수 있습니다. 따라서 차순위매수신고인이 있는 경우에는 유찰을 막을 수 있기 때문에 경매물건이 빠르게 매각될 수 있도록 하는 제도로 보입니다.

차순위매수신고를 할 때에는 주의할 점이 있습니다. 차순위매수신고 자격을 갖추었고, 최고가매수신고인이 낙찰을 포기할 것으로 예상되는 경우 차순위매수신고 신청을 할 수 있습니다. 다만, 차순위매수신고인은 매각대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못한다는 점은 기억해두셔야 합니다.



오늘은 경매의 절차에 대해서 알아보았습니다. 경매 절차를 알아보다 보니, 정말 공부를 한다는 생각이 들기 시작한 것 같아요. 시작이 반이라고 하니, 언젠가 법원에 직접 방문하여 경매를 참여해보는 그날까지 열심히 포스팅을 이어가도록 하겠습니다!