부동산 경매_경매의 절차 2부

안녕하세요 SIS입니다. 오늘은 지난번 경매의 절차 1부 포스팅을 하고 시간이 이렇게나 오래 흐른지도 몰랐네요. 본업에 신경쓰느라 조금은 포스팅이 늦어졌는데, 오늘 공부를 조금 더 해보고 경매의 절차에 대한 포스팅을 마무리해보도록 하겠습니다.

 

지난번 포스팅에서는 경매에 대한 전체적인 절차를 설명드렸어요. 경매가 아무래도 법적인 절차이다 보니 결코 단순하지는 않구나 싶었습니다. 그래서 포스티을 두번에 걸쳐서 하게 되었네요. 그렇지만 막상 흐름을 따라가보면 크게 어렵거나 이해하는데 큰 노력이 필요하지는 않습니다. 먼저 아래 링크를 통해서 경매의 절차 1부 포스팅을 읽고 본 포스팅을 읽어주시면 감사하겠습니다

 

2021.08.06 - [#부동산/#경매] - 부동산 경매_경매의 절차 1부

부동산 경매_경매의 절차 1부

 

목차

 

 

경매의 절차

오늘은 지난번 포스팅에서 보여드렸던 대한민국법원 법원경매정보 홈페이지에서 제공하는 경매의 절차에 대한 흐름도를 보면서 시작해보도록 하겠습니다. 지난번 포스팅에서는 01 경매신청 및 경매개시 결정부터 05 매각의 실시에 대해서 알아보았습니다. 그럼 오늘은 이어서 06 매각 결정절차부터 09 배당절차까지 공부를 해보도록 할게요!

 

출처 : 대한민국법원 법원경매정보 홈페이지

 

06. 매각 결정절차

최고가매수신고인(낙찰자)가 정해진 뒤, 법원은 매각허가 여부를 결정합니다. 이때 법원은 매각불허가 사유가 있는지 여부를 조사한 후 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고하게 됩니다. 법의 절차에 대한 최종적인 검토가 필요하기 때문입니다. 해당 매각결정에 대해 이의가 있는 이해관계자가 있을수도 있습니다. 그러한 이해관계자에게 해당 선고에 대해서 항고할 수 있는 시간 1주일도 주어집니다.

07. 매각대금의 납부

매각허가결정 후 법원은 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 일반적으로 납부기한은 최고가매수인의 결정 후 약 4주정도라고 합니다. 정해진 기한 내에 최고가매수인이 잔금을 납부하지 못한다면, 보증금은 몰수당하게 됩니다. 몰수된 보증금은 차후에 배당금으로 사용되게 됩니다. 매각대금의 잔금을 납부할 수 있는지 검토해보는 것이 필요한 이유입니다. 나의 여유자금이 충분한지, 대출은 가능한지 등 사전에 면밀한 검토를 해야합니다. 그래야 보증금이 몰수되는 일을 피할 수 있을 것입니다.

 

매각대금을 납부할 때, 매수인은 배당금에 대한 채권자들이 승낙하는 경우 채권자들의 채무를 인수하면 그에 상당한 매각대금의 지급을 제외할 수 있습니다. 또한, 배당받을 채권자가 낙찰자인 경우에도 배당받을 매각대금액을 매각대금의 지급에서 제외할 수 있습니다. 정리하자면 채무를 인수하거나, 내가 받을 돈을 미리 제외하고 지급하는 것입니다.

 

매각대금이 납부된 경우, 매수인은 권리를 확정적으로 취득하게 됩니다. 이때 차순위매수신고인은 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다. 돈을 납부했으니, 매수자에게 부동산에 대한 권리가 생기며, 차순위매수신고인은 더 이상 부동산 매수에 대한 책임이 없어지게 되는 것이죠.

 

08. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

매수인은 대금을 납부한 뒤 법원에 필요서류(주민등록표등본, 등록세영수필통지서 및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등)를 제출하면 관할등기소에서 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다. 이때, 관련 등기 비용은 매수인이 부담합니다. 

 

매수인은 부동산의 인도명령을 청구할 수도 있습니다. 채무자가 부동산을 인도하지 않는 경우, 법원의 집행관을 통해 강제로 부동산을 인도받기 위한 방법입니다. 여기서 채무자라함은 경매대상이 된 부동산의 소유권을 가진 사람입니다.

 

09. 배당절차

매수인이 매각대금을 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 배당을 실시하게 됩니다. 이때 배당을 요구한 채권자들은 배당요구의 종기까지 제출한 채권계산서에 의하여 채권액을 계산하게 됩니다. 법원은 미리 작성한 배다표 원안을 검토하고 이해관계자 및 채권자에게 확인을 받은 뒤 배당표를 완성, 확정하여 배당을 하게 됩니다. 경매의 목적이 달성되는 순간입니다. 

 

이로써, 배당의 모든 절차는 완료되게 됩니다. 

 

 

경매를 참여하는 입찰자 입장에서 경매의 절차를 정리하지는 않았습니다. 경매에 참여하게 되는 채무자, 채권자, 법원, 입찰자 및 기타 이해관계자들 모두의 입장을 고려하였습니다. 그래서 조금은 어렵게 느껴질 수도 있을 것 같습니다. 하지만 저 또한 한 번, 두 번 읽어보니 이해할 수 있었습니다. 이 포스팅을 읽고 계신분들도 한번만 더 읽어보시면 쉽게 이해할 수 있을 거라 생각합니다. 보다 자세한 설명이 필요하다면 아래의 대한민국법원 법원경매정보 홈페이지에서 경매지식 TAP에서 확인할 수 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.

https://www.courtauction.go.kr/

 

오늘은 경매의 절차에 대해서 알아보았습니다. 경매 절차를 알아보다 보니, 정말 공부를 한다는 생각이 들기 시작한 것 같아요. 시작이 반이라고 하니, 언젠가 법원에 직접 방문하여 경매를 참여해보는 그날까지 열심히 포스팅을 이어가도록 하겠습니다!